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周五现象说 | 从人口老龄化谈论南京养老地产之兴起
5月的第二个周日即将来临，另一种谢恩节——母亲节如期而至，祝语、礼物纷纷涌动，温情暖意为谢尔慈，谢尔恩，谢尔予我之今生。看着母亲两鬓朝暮间攀升的白发，感伤老去的速度是追不回的时光。
然而这并非一家个例，中国为全球最多人口的国家，人口老龄化结构进程“凶猛”。根据国家统计局数据显示，2016年中国60周岁及以上人口23086万人，占总人口的16.7%；65周岁及以上人口15003万人，占总人口的10.80%。按国际通常看法，当国家或地区60岁以上人口占总数10%，或65岁以上人口占总数7%，则表明这个国家或地区已经进入老龄化社会；65岁以上人口占总数14%，为深度老龄化社会，占总数20%为超级老龄化社会，由此来看我国人口老龄化形势非常严峻。
南京是全国最早进入人口老龄化且程度最高的城市之一，近年老龄化程度不断加深， 截至2016年共有90.76万65周岁及以上的老年人口，占比高达10.98%。老龄化程度高于全国水平，老龄化现象更为突出，且呈现出基数大、比例高、增速快、高龄多等典型特征，“如何养老”因势利导地成为了社会话题。
养老地产随社会需求兴起 南京多项目试水
社会经济快速前行中，高净值及超高净值家庭占比越来越多，对家人夕阳时光的珍惜和享受成为大事。白发予以青丝的是一种长期的无私奉献；而面对父母的白发，什么才是真正的孝意反哺？并没有明确的衡量标准。
以衣食住行四个基本生活保障层面来说，其中居所是身心栖息之处，也是家人相互依眷的港湾，实际上老年长辈们最需要的正是照料与陪伴。建造住宅的地产业作为民生基石行业，大势所趋的开始了养老地产的兴起之路。养老地产遵循高端住宅标准进行开发，将品质地产及优良健管家服务相结合，一般选址优美的自然景观处，配套完善的医疗养护设施或机构，从家庭全齢化的角度或是老年群体居住特性出发，更细致的考虑到适老体系的开发设计。
目前万科、绿城、保利、龙湖、绿地等诸多知名房企均已进军养老地产。北京太阳城、上海亲和源、浙江万科随园嘉树等项目都是成功运营的代表性养老作品。实际上南京6年前就有房企涉足养老地产，如同仁康桥水岸依托同仁医院，为业主打造健康保障措施。本土特色房企朗诗也走在拓新前端，江宁朗诗玲珑屿设计了城区型养老公寓，板桥新城的朗诗绿色街区也打造有近郊型养老公寓。城中天将孝门也定位为两代居产品，通过一户两门设计，使老人和子女可以在一户中生活，并且提供居家养老的健康管家服务。
南京养老地产正式起步 综合考虑全龄化家庭心声
在南京市场养老地产一直处于试水阶段，房企看到了老龄化社会的需求缺口，但大量资金的投入沉淀及模式的开发运营仍需勇气和探索精神。直到2016年银城君颐东方的诞生，体现了房企对社会趋势应运而生的转型之路，也标志着南京养老地产的真正起步。
该项目定位为城市高端颐养社区，依傍紫金山麓悠然景观，将社区约50%的建筑面积打造成医养配套，涵盖了康复医院、CCRC区、文娱学乐等主题会馆，其中近8000㎡建面规划为南京首个适老化主题东方会馆；引进了江苏省人民医院城东分院，打造以康复理疗，老年医学，健康体检为主的三级专业型医院。可以说，银城君颐东方从多维度体现出了一个养老地产应有的服务与特色，交付后的运营是否成功也让业界及购房者拭目以待。
目前中国第一代独生子女已经担负起上有老下有小的责任，4+2+1家庭现象明显，而父母夕阳时期需要悉心照料，更希望享受阖家团圆的天伦之乐。银城君颐东方突出养老特色的同时，物业服务提供幼儿学习培养、成人兴趣培养，目前在售的85—140㎡面积段产品， 也有适合全齢家庭居住的大户型，一举多得。
作为高端产品，项目成交均价高于板块普通住宅成交均价，除了2017年三月项目未在房产局备案，因此显示无成交之外，项目首开至今价格涨幅近2000元/㎡，也明显高于板块涨幅。项目首开产品已全部售完，2017年4月25日加推的 176套产品目前仅余20多套房源，颇受客户欢迎。从人口年龄结构数据方面也可看出，未来养老地产市场需求较盛；并且南京去年出台的《南京市“十三五”养老服务业发展规划》给予了政策导向的扶持，未来养老地产兴起可谓大势所趋。南京这座山水围合的古都，结合厚重历史韵味及天然景观优势，未来将给予老年一种怡然惬意的夕阳生活，购房者更有可能实现老有所养、幼有所依、吾心安之的贴心孝意。
文/南京克而瑞分析师 朱海荣
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